¿Cuánto cuesta realmente un proyecto completo de arquitectura?
Artículo informativo sobre el coste real de un proyecto de arquitectura residencial en España.
Cuando alguien llega por primera vez a un estudio de arquitectura, casi siempre hace la misma pregunta:
“¿A cuánto está el metro cuadrado de construcción?”
Es una pregunta comprensible, pero incompleta. El problema no es el dato en sí, sino interpretarlo como el coste total real de una vivienda.
Por ejemplo: si el precio de construcción es de 2.000 €/m² y la vivienda tiene 200 m², el cálculo rápido arroja 400.000 €. Y muchas personas asumen que ese será el presupuesto final. No lo es.
Ese importe corresponde únicamente al Presupuesto de Ejecución Material (PEM), es decir, al coste directo de construir: estructura, cerramientos, instalaciones, acabados y mano de obra. Un proyecto completo de arquitectura va mucho más allá.
El PEM no es el presupuesto total de una vivienda
En una vivienda unifamiliar, el PEM suele representar entre el 70 % y el 75 % del coste final, sin incluir la compra de la parcela.
El resto del presupuesto se reparte entre honorarios técnicos, estudios obligatorios, impuestos, tasas, legalizaciones, suministros y gastos finales necesarios para poder habitar la vivienda legalmente.
Trabajar únicamente con un precio por metro cuadrado no reduce el riesgo, lo aumenta. No se trata de pagar más, sino de tomar decisiones importantes con información incompleta.
¿Qué incluye realmente un proyecto completo de arquitectura?
Honorarios técnicos
En un proyecto completo intervienen arquitecto y arquitecto técnico desde el inicio hasta la entrega final de la vivienda:
- Proyecto básico y de ejecución
- Dirección de obra
- Dirección de ejecución
- Coordinación de seguridad y salud
Su función no es solo diseñar, sino anticipar problemas, controlar costes, coordinar a todos los agentes y garantizar que lo proyectado se construye correctamente.
En términos económicos, los honorarios representan una parte reducida del total, pero la diferencia en criterio, control y resultado final es determinante.
Estudios previos obligatorios
El estudio topográfico y el estudio geotécnico no son opcionales. El terreno condiciona la cimentación, la estructura y, en muchos casos, una parte muy relevante del presupuesto de obra.
Ignorar o minimizar este capítulo suele ser el origen de sobrecostes posteriores.
Impuestos y tasas municipales
Incluyen, entre otros:
- ICIO
- Tasas de licencia
- Fianzas de gestión de residuos
Son importes que se pagan antes o durante la obra y deben estar previstos desde el inicio del proyecto.
IVA y fiscalidad
Uno de los capítulos que más se pasa por alto cuando solo se habla de €/m²:
- Obra nueva: IVA del 10 %
- Honorarios técnicos: IVA del 21 %
No considerarlo desde el principio distorsiona completamente el presupuesto real.
Suministros, legalizaciones y cierre del proceso
Para poder habitar legalmente una vivienda es necesario completar:
- Altas definitivas de agua y electricidad
- Boletines
- Licencia de primera ocupación
- Notaría y registro de obra nueva
Son gastos inevitables que forman parte del coste real de la vivienda.
Ejemplo realista del coste total de una vivienda
En una vivienda con un PEM de 500.000 €, el coste final suele situarse en torno a 650.000 €.
Esto significa que el PEM representa aproximadamente un 74 % del coste total, y el resto corresponde a gastos necesarios e inevitables para que la vivienda pueda proyectarse, construirse y legalizarse correctamente.
La parcela y su influencia en el coste final de la vivienda
La compra de la parcela es un capítulo independiente, pero sus condiciones influyen directamente en el coste de la vivienda:
- Pendientes y accesos
- Dureza del terreno
- Arbolado existente
- Servicios disponibles
- Cesiones urbanísticas
Por eso, dos viviendas con el mismo diseño y el mismo precio por metro cuadrado pueden tener costes finales muy distintos.
¿Por qué el precio por metro cuadrado es una referencia engañosa?
Porque genera una falsa sensación de control presupuestario.
El valor real de un proyecto arquitectónico no está solo en cuánto cuesta construirlo, sino en entender desde el inicio todos los costes asociados y poder tomar decisiones con información completa y realista.
Nuestra forma de trabajar
En nuestro estudio, el proyecto arquitectónico va siempre acompañado de un Resumen Integral de Gastos (RIG).
Este documento permite al cliente:
- Conocer desde el inicio el alcance económico real de su vivienda
- Anticipar distintos escenarios
- Evitar desviaciones durante el proceso
Porque un buen proyecto no es solo una cuestión de diseño, sino de criterio, planificación y control.
Distribución orientativa de costes en una vivienda unifamiliar
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM / PEC): 70 % – 75 %
- Honorarios técnicos (arquitecto + arquitecto técnico): 8 % – 10 %
- Estudios previos, suministros y controles externos: 1 % – 2 %
- IVA obra (10 % del PEM): 7 % – 8 %
- IVA honorarios (21 %): 1,5 % – 2 %
- Tasas e impuestos municipales: aprox. 4,6 %
Coste total de la vivienda: 100 %